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Gut zu wissen
Entscheidungen des BGH zu Renovierungsklauseln
Der BGH hat entschieden, dass die Regelungen des
Mustermietvertrags betreffend die Abwälzung der
Schönheitsreparaturen auf den Mieter mit den Grundsätzen des
AGB-Rechts im Einklang stehen. Weiterhin erläutert der BGH, wie
die betreffenden Klauseln auszulegen sind.
In dem Entscheidungsfall war eine Wohnung unter Verwendung des von
der Bundesregierung herausgegebenen "Mustermietvertrags" vermietet
worden. Dieser Mietvertrag enthält hinsichtlich der
Schönheitsreparaturen unter anderem folgende Regelungen:
§ 7 Schönheitsreparaturen
1. Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf
eigene Kosten der Mieter.
2. ...
3. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er
spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach
dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten
auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten -
ohne Berücksichtigung im Mietpreis- übernimmt oder dem Vermieter
die Kosten erstattet..."
4.
In einer Fußnote zu § 7 Abs.1 des Mustermietvertrags ist folgendes
geregelt:
"Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in
folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren,
Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre"
Das Landgericht hat die Ansicht vertreten, dass diese Regelungen
gegen § 9 AGBG (= § 307 BGB n.F.) verstoßen, weil die Klausel den
Eindruck erwecke, dass der Mieter in jedem Fall bei Vertragsende
renovieren müsse und zwar unabhängig davon, ob die Fristen
abgelaufen sind. Diese Ansicht teilt der BGH nicht. Er kommt zu
folgenden Ergebnissen:
1. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch
Formularvertrag verstößt nicht gegen § 307 BGB.
2. Die in der Fußnote wiedergegebene Fristenregelung ist nicht zu
beanstanden. Die dort verwendete Formulierung "nach Bedarf" trägt
den unterschiedlichen Lebensgewohnheiten der Mieter Rechnung; eine
solche Regelung ist sachgerecht.
3. Aus § 7 Abs.3 des Mietvertrags folgt nicht, dass der Mieter bei
Vertragsende alle Abnutzungsspuren beseitigen muss. Insbesondere
ist aus dieser Regelung nicht abzuleiten, dass der Mieter eine
anteilige Renovierung schuldet. Eine Renovierungspflicht besteht
nur, wenn "nach dem Abnutzungszustand unter Berücksichtigung des
Fristenplanes des § 7 Abs.1 hierfür ein Bedürfnis besteht". Dies
ist der Fall "wenn zuvor die Fristen für die turnusmäßigen
Schönheitsreparaturen unerledigt abgelaufen sind"
4. Die Regelungen im Mustermietvertrag sind auch dann wirksam,
wenn dem Mieter eine nicht renovierte Wohnung überlassen wird.
(BGH, VIII ZR 230/03, WuM 2004,333).
Hinweis:
Anders hat der BGH für den Fall entschieden, wenn der Mietvertrag
"starre" Fristen enthält (BGH, VIII ZR 361/03). Der BGH hat in
diesem Urteil entschieden, dass starre Renovierungsfristen für die
Durchführung von Schönheitsreparaturen zur Unwirksamkeit der
Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters insgesamt führen.
Entscheidend sei so der BGH, ob eine Klausel als Vereinbarung
verbindlicher Fristen auslegt werden müsse, mithin der Mieter auch
dann renovieren soll, obwohl die Mieträume nach Ihrem
Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.
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