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Entscheidungen des BGH zu Renovierungsklauseln

Der BGH hat entschieden, dass die Regelungen des Mustermietvertrags betreffend die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter mit den Grundsätzen des AGB-Rechts im Einklang stehen. Weiterhin erläutert der BGH, wie die betreffenden Klauseln auszulegen sind.

In dem Entscheidungsfall war eine Wohnung unter Verwendung des von der Bundesregierung herausgegebenen "Mustermietvertrags" vermietet worden. Dieser Mietvertrag enthält hinsichtlich der Schönheitsreparaturen unter anderem folgende Regelungen:
§ 7 Schönheitsreparaturen
1. Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter.
2. ...
3. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis- übernimmt oder dem Vermieter die Kosten erstattet..."
4.
In einer Fußnote zu § 7 Abs.1 des Mustermietvertrags ist folgendes geregelt:
"Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:

in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren,
Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre"

Das Landgericht hat die Ansicht vertreten, dass diese Regelungen gegen § 9 AGBG (= § 307 BGB n.F.) verstoßen, weil die Klausel den Eindruck erwecke, dass der Mieter in jedem Fall bei Vertragsende renovieren müsse und zwar unabhängig davon, ob die Fristen abgelaufen sind. Diese Ansicht teilt der BGH nicht. Er kommt zu folgenden Ergebnissen:
1. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Formularvertrag verstößt nicht gegen § 307 BGB.

2. Die in der Fußnote wiedergegebene Fristenregelung ist nicht zu beanstanden. Die dort verwendete Formulierung "nach Bedarf" trägt den unterschiedlichen Lebensgewohnheiten der Mieter Rechnung; eine solche Regelung ist sachgerecht.

3. Aus § 7 Abs.3 des Mietvertrags folgt nicht, dass der Mieter bei Vertragsende alle Abnutzungsspuren beseitigen muss. Insbesondere ist aus dieser Regelung nicht abzuleiten, dass der Mieter eine anteilige Renovierung schuldet. Eine Renovierungspflicht besteht nur, wenn "nach dem Abnutzungszustand unter Berücksichtigung des Fristenplanes des § 7 Abs.1 hierfür ein Bedürfnis besteht". Dies ist der Fall "wenn zuvor die Fristen für die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen unerledigt abgelaufen sind"

4. Die Regelungen im Mustermietvertrag sind auch dann wirksam, wenn dem Mieter eine nicht renovierte Wohnung überlassen wird. (BGH, VIII ZR 230/03, WuM 2004,333).
Hinweis:
Anders hat der BGH für den Fall entschieden, wenn der Mietvertrag "starre" Fristen enthält (BGH, VIII ZR 361/03). Der BGH hat in diesem Urteil entschieden, dass starre Renovierungsfristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters insgesamt führen. Entscheidend sei so der BGH, ob eine Klausel als Vereinbarung verbindlicher Fristen auslegt werden müsse, mithin der Mieter auch dann renovieren soll, obwohl die Mieträume nach Ihrem Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.